大文化、大旅游、大農業、大健康、大地產策劃咨詢專家
農業旅游-園區景區-特色小鎮-康養產業項目規劃設計咨詢












如何爭取農業休閑地產用地?
作者:湯俊

 

1、不要急于快速得到投資回報,扎實做個“新農人”


  “風物長宜放眼量”!黨的十八大提出以“生態文明”建設“美麗中國”的愿景,新型城鎮化進程中的鄉村旅游機會以及中央對旅游業、農業的切實可行的政策推動,廣大的農村將成為下一輪投資的熱點區域。


  農村不再只是城市高成本擠壓出去的中小資本機會選擇的舞臺,以前很多人到農村投資都是因為看中了農村的拿地成本低、法律風險低、退出成本低等低門檻,頗有一種“賺得了就賺、賺不了就撤”的想法,沒有長久生根的意念,是打“游擊”的做法。而且很多老板自身的市場意識和現代企業意識比較薄弱,多是借重鄉情關系來投資和處理糾紛問題,由于農村長久都處于投資的僻角,優質資本注意不到,競爭不充分,老板們還是能夠做到欲取欲求的。


  一號文件提出了“農村集體產權股份合作制改革”的號召,“賦予農民對落實到戶的集體資產股份占有、收益、有償退出及抵押、擔保、繼承權”,農民的這些權能,可以拿到“農村產權流轉交易市場”去交易,將“農村集體資金、資產、資源”進行有效管理。一方面這是維護了農民的自身權益,另一方面也是對投資者權益的保護。作為外來投資者而言,由于產權結構清晰,就有了與農民和集體長期深入合作的可能,政策和法律風險降低,所以,老板們需要做到不再急于快速得到投資回報,把農民當成可以而且必須的“合作伙伴”,深耕細掘,長久經營,注重中長期的投資計劃,真正做到短期效益、中期效益、長期效益一體,政府、開發商、集體和農民利益一體,“賺錢”與“做事”一體。


  2、“造房子”向“做產業”轉變


  針對三十年工業化和房地產的狂飆突進對農民利益的侵害,中央一號文件提出“縮小征地范圍,規范征地程序,完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。”,不能肆意攫取農民土地,“抓緊修訂有關法律法規,保障農民公平分享土地增值收益,改變對被征地農民的補償辦法,除補償農民被征收的集體土地外,還必須對農民的住房、社保、就業培訓給予合理保障。”對失地農民的未來要充分考慮,不能只是一次性補償,確保失地農民在城鎮就業養老。


  所以,休閑農業地產的投資者應該注意到,現在拿地不好拿了,要想拿地,先規劃產業,把農民的出路解決了,休閑農業投資才有保障。這就意味著,不能把投資只當成一樁“生意”來做,而是要切實可行地融入到區域統籌發展中,做“產業”做“未來”,把自己的生意放置到家國天下的大盤子里來考慮,充分相信在政策機遇和市場機遇的大環境下,借助政策依托農民,把“造房子”轉換成 “做產業”!


  3、解決政府關切的重要問題


  政府需要企業把產業做起來帶動區域的發展:“批地”、“拿地”的同時要求把農業旅游產品開發出來。


  “批地”、“拿地”必須經過政府,這就需要解決政府關切的重要問題。政府需要的就是給你“批地”的同時要求把農業旅游產品開發出來,不能只是把“旅游”當成借口和幌子,政府需要企業把產業做起來帶動區域的發展,而不僅僅是“圈地建房”。事實上,政府的關切和企業的切身利益現在是完全結合上了,以前房子不愁賣,現在沒有好的吸引點房子也不好賣或者說賣不上價錢。單純大規模開發房地產的思路已經行不通了,規模大了必須要產業及配套的支撐,而發展旅游是激活區域的重要途徑。


  農業旅游地產的拿地方式不同于住宅地產的單一的“招拍掛”,開發商可以通過一二級土地開發聯動獲取相對廉價的土地。但是地方政府必然會在項目招商中要求占有一定比例的公共產品(比如道路、橋梁、水景、村莊改造拆遷安置等),而且項目動輒上千公頃,遠大于住宅地產或商業地產用地,開發商在承接公共產品的同時獲取一定比例的配套建設用地也就順理成章;由于后者的騰挪余地很大,而且透明度較低,同行競爭不多,使開發商的利潤空間較好把握。既然有這種區別于“招拍掛”流程更易操作的“拿地”方式,地方政府自然也會更謹慎選擇合適的投資商,首要就是規避開發商光賣房子不搞旅游或者“囤地”坐等升值“套現”。