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“農業地產”有哪些類型?
作者:湯俊

 

1、“農業園區+農產品物流”地產

  農業園區+農產品物流,也即農業產業地產,是融合了農業種植、農業加工、農產品物流、農業新村、農業休閑度假于一體的農業新城(鎮)開發模式。這是未來房地產企業、農業企業、旅游企業運營的一種新商道。參照工業園區地產的發展經驗來看,農業園區地產有很好的發展前景。比如專注于園區地產開發的華夏幸福基業股份有限公司,近年來發展迅速,因其創造了園區開發運營與城鎮開發建設相互促進的“產業新城模式”,其“園區+地產”模式成為業界樣本。固安縣原本是個貧困縣,2003年財政收入不足億元,在華夏幸福基業的投資帶動下,逐步建成福朋酒店、中央公園、幸福天街、創業大廈、固安規劃館等多個項目,打造成為固安產業新城,到2013年財政收入突破25億元。


  在農業基礎條件較好的區域,通過農業園區的開發建設,結合新型城鎮化的發展,實現地產的的升級與換代,是圍繞著微笑曲線構建的產業價值鏈一體化平臺,以農業產業為依托,農業地產為載體,實現土地的整體開發與運營。對開發商而言,農業產業地產建設與傳統房地產開發具有部分替代性,近幾年國家對傳統房地產項目的開發是有限制的,這種限制卻為農業地產的發展提供了契機,客觀上減少了農業地產的投資風險,提高了運營的穩定性和可控性。農業地產融合產業經濟發展和房地產發展兩個概念,突出地產作為產業經濟發展平臺的功能作用,也將得到更多人的認可和關注,具有穩定的發展空間。


  2、養老社區地產


  養老地產,又稱企業盈利型老年住宅,作為一種基于適老化和為老化住宅而拓展出來的新興地產業態,具有立體的開發經營方式,復合了房地產開發、商業地產運營、養老服務和金融創新等屬性。以養老住宅為基礎,附加文體中心、護理院、醫院和超市等商業配套設施,同時集居住、餐飲、娛樂、養生、保健、就醫等概念于一體,依靠住宅銷售、出租和相關物業經營權和收益權的金融化運作,以及商業配套服務或養老專業化服務的增值效應,來實現自身盈利和長遠發展。


  據中國社科院老年研究所測算,目前我國養老市場的商機大約為4萬億元,這個數字在17年后可能會達到13萬億元。養老地產的開發者們都在盤算著這樣一筆帳,在總量巨大的老年人口中,只要有10%入住養老社區,就有可能在未來三年產生至少4500個養老地產項目需求。有需求就有錢可賺:賺土地的錢,相比之下,遠郊地產反而在一定程度上更適合養老,因而土地價值得以提升,這部分是最容易,也是開發商最想賺到的錢;賺服務的錢,養老人群處于身心衰退期,有消費的需求,所以開發商在護理、服務方面供應品種豐富,就有賺錢的機會;賺設施的錢


  為老年人配制的會所,因為老年人一天到晚在那里活動,只要把這個地方做好,老年人就愿意在那里買單;賺人群的錢,當一個社區成熟后,會形成老年人群的文化、社交極具的圈層效應,從而提升地產價值;賺量身定做的錢,細分市場、研究老年人的活動規律,進行有針對性的設置,即量身定做,形成一套成熟服務體系、管理體系,從而提升價值。養老地產炙手可熱,近年來,萬科、保利、綠地等多家房企都相繼步入養老地產項目,并有許多項目都已竣工其且進入運營期。


  養老地產項目有五大經典模式:銷售住宅快速盈利、會員制盈利模式、逆抵押貸款購房模式、轉讓使用權模式、分散租賃模式。目前國內的養老地產項目主要通過出售住宅的使用權而盈利。


  3、“第二、三居所”度假地產


  近年來,作為城市的先知覺者,大量的房地產投資商、開發商開始紛紛搶灘登陸,在風景優美的旅游勝地率先締造了一個個度假樓市傳奇,部分家庭也會在環境優美的度假勝地購得房產,成為除常住居所以外的第二、三居所,供休閑度假居住。


  度假地產開發需配備完善的社會配套資源。休閑度假以“不勞心、不勞身”為原則,往往會選擇以一地為據點,然后輻射周邊,將休閑、觀光、運動、體驗甚至商務等有機結合,以慢節奏為特征的生活方式,因此高品質、較完善的配套服務設施起著舉足輕重的作用。


  度假地產的開發要實現異域家的感覺。基于滯留時間相對較長和復游率高的特點,消費者要求休閑度假房產能帶來家的感覺,住所要具備更大的獨立性和自主性。這也是近年來度假公寓、度假別墅深受青睞的主要原因。度假地產不只是解決最基本的居住需求,還要滿足休閑度假、生活享受需求。消費者尋求的異域感就決定了度假地產必須具有引起消費者購買沖動的某種吸引特質,如獨特的旅游資源、美麗的景觀、宜人的氣候、特色建筑等。如海南島,依托于風景如畫的海濱、國內獨有的熱帶風情和氣候宜人的暖冬,成為度假地產的領航者。


  度假地產具有很高的投資價值。購買度假旅游房產品的消費者,一方面是來自于滿足休閑度假需求的內在沖動,另一方面是看中房產品的稀缺性,旅游資源的稀缺性是度假地產長期保值增值的有力保證。因此可以說,購買度假房產品既是消費又是存儲,更是以后一種投資。


  4、 醫療養生地產


  醫療養生地產是以生態環境良好的區域為依托,滿足消費者追求醫療保健、延年益壽、強身健體以及養生文化體驗而提供的各種類型的地產。它一般遠離大城市,多建在環境良好的山水、森林、濱湖等生態景區,配以醫療、交通、教育、康體娛樂等相關設施。隨著醫療養生需求迅猛發展,醫療養生地產逐漸成為了旅游地產發展的一種趨勢。


  醫療養生地產最突出的特點,是在飲食、運動、文娛、養生、保健、醫療等相關環節為入住社區的居民提供高品質服務。醫療養生地產項目中,較為普遍的是打造成醫藥城、療養院、養生園的方式,也有開發商以獨特且先進的服務與設施作為賣點,提升醫療產業項目的價值。致力于開發醫療養生地產的開發商代表有萬通集團、綠城集團、珠江地產等。這些開發商之所以把目光投向醫療養生地產,是因為這是個極具前景的細分行業,醫療養生業就業系數大、需求彈性大,且是高增長行業,如果地產和醫療養生結合,發展中高檔醫院、養生會所,定有很大市場。近年來,房地產與醫療界的結合,在各地已有不少實踐,早在2010年珠江地產與從化市政府簽約,打造一個集醫療、養生、教育、休閑、養老、總部經濟于一體的項目。浙江綠城醫院則是房地產與醫療結合的另一種模式的代表,通過提供理想的醫療服務來提升房產品質。


  5、產權酒店(公寓)


  所謂"產權式酒店",就是由個人投資者買斷酒店客房的產權,即開發商以房地產的銷售模式將酒店每間客房的獨立產權出售給投資者。每一套客房都各擁有獨立的產權,投資者如購買商品房一樣投資置業,將客房委托給酒店管理公司分取投資回報及獲取該物業的增值,同時還獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權。產權式酒店有旅游業和房地產業的雙重屬性,作為面向消費者的酒店,它是旅游業的配套產品,提供住宿、餐飲、娛樂、商務等服務項目;而作為面向投資者的產權開發商,又具有房地產商的眾多個性,提供產權服務、物業管理、委托經營等。


  產權酒店概念的實質就是迎合普通老百姓的不動產投資理財需求。產權酒店商業模式和國外的權益性房地產投資基金、房地產有限合伙企業較類似,都是為了幫助大眾投資者共同參與大型經營型住宿業房地產的投資行為,目的是獲得房地產增值和經營收益。現在產權式酒店已經成為發達國家和地區最受中產階級和企業集團青睞的投資方式。


  目前,國內產權式酒店發展的大環境已經基本成熟。首先,原來制約產權式酒店發展的條件——旅游度假地的軟、硬件環境已漸趨成熟,國內旅游度假的市場氣候已經形成;其次,近年來國內經濟發展迅速,白領階層急劇擴大,成為都市消費主流群體,同時全新的休閑消費觀念為分時度假消費帶來了商機;再次,旅游產業近年來發展迅速,國內新興旅游資源越來越豐富;最后,國際分時度假公司進入中國,使分時度假和產權式酒店的概念得以在國內業界、消費圈中逐漸得到認同。


  在我國,“產權式酒店”已有十多年的發展歷史,且多分布在深圳等沿海地區。“產權式酒店”已成為旅游經營業里一種重要的創新模式,也成為倍受富裕家庭青睞的旅游投資方式。隨著國內經濟和旅游業的迅速發展,產權酒店在國內著名旅游及經濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢,近兩年已有幾十家產權酒店誕生。如已成功運作并使業主獲利頗豐的深圳雅藍大酒店、“10%投資回報+房屋產權”的公寓式大酒店——青島佳信大酒店、海南島的三亞溫泉大酒店、北京的快樂無窮大——龍慶峽(假日)鄉村俱樂部等。近年來火熱的市場需求和飛快的發展速度表明,產權式酒店將成為旅游及貿易發展過程中的一種重要的經營創新模式,同時成為最受大眾家庭青睞的投資工具。


  6、休閑商業(街區、會展、會議)地產


  休閑商業地產是指在傳統意義上的商業地產單方面提供物質消費的基礎上,同時為消費者提供一種休閑、旅游、時尚、浪漫感受,是消費者在對物質與精神產品追求的休閑活動中體驗商業化服務的復合性平臺。休閑商業地產的誕生,正是迎合了體驗經濟時代的商業地產需求模式。


  休閑商業地產包括以購物為導向的休閑商業及以娛樂休閑為導向的休閑商業。以購物為導向的休閑商業除了為消費者提供物質生活中必須的貨物的銷售,還能滿足消費者休閑、消遣、娛樂等需求,如特色商業街、主題購物中心shopping mall等;以娛樂休閑為導向的休閑商業如游樂園、康體中心、娛樂場所、旅游目的地等。


  休閑商業地產的打造一般是運用自身文化、地域、歷史、規模及經營結構等特點基礎上,塑造出產品各自的不同“特征”,主動迎合目標群體需求,形成自身吸引力,從而拉動目標群體的消費需求。


  旅游區內的休閑商業地產主要體現在街區、會所、會議中心等多種形式,是旅游區人氣聚集的核心區塊。