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度假時代下的鄉村旅游發展解讀
作者:林峰

 

從觀光農業到休閑農業再到鄉村度假實際上是一個跨越。目前,在全國談鄉村度假的還很少,但在海南已經有大面積的實施。我們首先來對鄉村度假的概念及內涵進行解讀。

1、鄉村度假概念解讀

鄉村度假是基于鄉村田園生活,基于“村”和“農”的一種度假方式。“三農”問題首先是農業問題的解決。以前的社會主義新農村和現在的新農村社區概念,都存在一個巨大的問題,就是把農民的居住條件改善作為發展的第一前提,這犯了巨大的錯誤,社會主義新農村首先要解決的是農業問題,或者說產業問題,以農業為基礎,一二三產業聯動的產業發展是三農問題解決的前提。鄉村度假同樣是基于產業問題的解決,結合農村的社區發展,實現農民居住條件改善、生活方式轉變,促進農民市民化進程,從而實現中國社會主義新農村發展的道路。

2、鄉村度假發展階段

從觀光農業到休閑農業再到鄉村度假,可以看作是鄉村旅游發展的三個階段。觀光農業體現的核心要素是農業的觀光性,是把農業的游憩要素以觀光方式充分體現而形成的一種業態方式;休閑農業更多呈現的是休閑要素,不同于觀光要素的門票經濟,休閑要素帶來的是休閑消費經濟,因此,休閑農業實際上是由一系列消費構成的一種業態結構;鄉村度假又和休閑農業形成了一種差異,鄉村度假不再是短時消費,而是持續性消費,其涵蓋了觀光農業和休閑農業的各種要素,包括鄉村田園旅游、村莊民俗休閑村落、村莊接待旅游等,,這些要素最后構成了一種度假業態多樣化的結構。

3、鄉村度假產品類型

鄉村度假產品類型分為莊園式、分時型、公寓式。這是從地產角度對度假物業的一種分類。分時型鄉村度假產品目前在國內逐漸出現了比較好的發展模式,我們稱之為“分時分權”度假模式,其中典型代表是重慶美爾和山東蓬達CPE度假,他們的主要特點為分時分權一體化,即擁有分權時,同樣也擁有了分時度假的服務結構。分時分權模式是度假產品銷售的核心模式之一,是由原來的產權地產銷售模式向度假方案產品銷售模式到度假生活方式一體化的過渡,綜合化的產權物業與度假生活一體化銷售模式未來一定會成為中國度假旅游運營的主體方式之一。

4、鄉村度假發展架構

鄉村度假的發展架構可以分為三個層次:第一,半小時、30公里區域之內的度假區復合功能結構;第二,以村落為主題的結構,包括自然村落和自然村落聚集形成的風情小鎮;第三,每一戶的服務人力和服務結構。第一個層次,實際上是度假目的地生活方式的架構。第二個層次,是一個以村落為中心的相當于景區和度假接待村落結構下的一個度假區域,我們稱之為度假聚落景區化。第三個層次是農戶業態,每一個農戶它自身的經營方式和餐飲方式。如果這三個層次的規劃能夠落地,那么整個鄉村度假旅游的結構就有效的形成了。

所以如何形成梯度結構下分層次發展的商業模型、政府在各層次中扶持哪一個,并有效的滲透進去、企業如何參與,包括參與整個綜合體,參與村落到參與農戶、村集體如何有效的運作,是我們需要考慮的重點問題。從土地制度,到股權模式結構,到開發運營方案,再到規劃的區域結構上,實際上都會細分出來一系列模式。這些結構落下來,就是農業、農民、農村三位一體的解決方案,這既是旅游引導的多產業整合的綜合性發展結構,又是區域發展結構、產業發展發展,還是就地城鎮化結構。

5、鄉村度假發展要素

旅游發展的重點和本源是吸引力。那么靠什么吸引人、拿什么資源作為基礎來經營、什么是盈利點?我們將鄉村度假的功能結構分為:住宿、餐飲、休閑、觀光四個層面。住宿是度假要素的第一位,如今住宿已不再是以高星級度假酒店為核心,而轉化為多種特色、多種主題、多樣化度假物業的發展形式。餐飲,包括綠色餐飲、有機餐飲、養生餐飲、特色餐飲等多種形式。休閑,包括運動、養生、田園休閑、文化體驗等各種業態。觀光對人的吸引力始終是第一位的,沒有觀光型的配套仍然是有問題的。

6、鄉村度假旅游的業態

綠維創景在全國是第一個做旅游業態規劃的。業態是休閑度假的支撐,主要包括旅游商品類、餐飲類、休閑娛樂類、賓館住宿類、演藝類和服務配套類六大類。

7、鄉村旅游規劃中需把握的幾個理念

對于一個區域項目而言,不可能去做基礎層面的一個個農戶,而應打造區域結構。這個區域,可以小到一個村,也可以大到一個度假區域。對于一個做區域的鄉村度假旅游,有幾件事情和幾個思維角度。

第一,進行文化梳理和形成主題化非常重要。文化梳理是第一個步驟,也是形成差異的基礎。主題是在文化梳理的基礎上提煉的,是能夠代表當地形象和理念的精華,也決定了不同的目標群體、消費模式和運營方式等。

第二,要做好綜合開發,形成可持續的商業運營模式。鄉村度假旅游的發展,涉及農業、農民、農村、土地、地產等一系列問題,往往需要政府、投資商、農民三方合力,形成一個一體化方案。如何系統、全面、合理的配置規劃要素;如何安排投資商的盈利結構;如何安排農民的富裕模式;如何安排政府的支持因素;前期投入多少;什么時候引爆市場;引爆市場以后多快時間形成回收;快速回收與持續增長如何有效配置;最后和諧的整合成為一個商業化運營方案,我們稱之為商業運營模式。

第三,以市場為導向,進行資源配置。度假市場里面有兩個主體,一個是避寒度假市場,主要是來自東北的中端人群和來自商業界的高端人群。跟鄉村度假關聯度較大的是中高端人群和跨省人群,這部分人群里面最主要的包含兩類,一類是購買了度假資產,但自己享用時間較短。第二類是以老人度假為主體,以他們為主要購買對象的目標人群。那么這些人群的消費模式是什么?如果只是冬季來,那么夏季怎么經營?要是老人的度假型養老,該有什么特別的注意點?可見,市場影響了產品配置、運營配置以及要素配置等,我們在規劃中,應在投資客群與消費客群的支撐互動上形成方案,最終形成發展結構。

通過這三個層次,我們最終形成的不是一個簡單的規劃。首先是一個全案策劃。這個全案策劃中,包括文化策劃、業態策劃、產業整合策劃、產品策劃、運營模式策劃、區域發展和城鎮化策劃。其次,在全案策劃基礎上形成規劃,包括概念性規劃、總體規劃、詳細規劃等。規劃的落實形成土地利用、道路管網、基礎設施建設的基礎。再次,在規劃基礎上進一步形成設計,包括建筑設計、景觀設計、系統設計、室內裝修設計等,這些設計要素的整合構成了景區化、景觀化和產品設計的一系列工具和技術。