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新型城鎮化下的旅游地產開發
作者:林峰

 

1、逆城市化中的機會

超大城市的攤大餅發展模式現在已經基本結束,進入到一個花園化的衛星城與同城化的網絡城市發展結構,這樣一種城市群模式帶來的是非中心區,即我們稱為“逆中心區”的發展結構;與旅游度假、養生、養老、會議、游學等等相關聯的,面向景區、面向度假、面向氣候良好的區域的這樣一些城市的發展模式,實際上是“逆城市”。這兩個“逆”――逆中心區和逆城市,帶來的是土地級差中的巨大機會,級差地的中心區域,土地可以拍到幾千萬甚至是上億。

中國的經濟一直是梯度經濟,東部沿海先發展,逐漸到中、西部,城市先發展然后輻射到鄉村。非平衡經濟條件下,梯度發展是中國經濟持續增長的模式之一。房地產未來的發展,也將以地產價值分化、地產價格分化、開發模式分化為依托,進入到一個分化階段。怎樣充分利用土地級差,利用發展形勢的變化,形成房地產發展的持續性結構,已經成為地產創新最重要的一個方面。

2、旅游地產之于城市化

綠維創景研究新型城鎮化就是研究其中的商機和模型變化。在旅游地產中,與產城一體化相關的概念是消費聚集區。不同于以往以工業帶動的城市化,現在的中國以內需拉動為基礎發展模式,消費聚集已經成為城市化發展最重要的模型和動力之一。旅游地產、休閑地產、商業地產、養老地產等最核心的是基于消費聚集所帶來的效益,只有形成消費聚集,才能促使形成城市化發展結構,其中旅游的搬運功能形成了逆城市化中最重要的產業聚集手段和渠道。旅游地產因為旅游的多重效應成為房地產中最核心、最具活力的類型,以旅游為核心引起的消費搬運和消費聚集促使形成人氣聚集和產業聚集,最后帶動城市化發展,我們稱之為“旅游引導的新型城鎮化”,土地價值提升成為最重要的結果之一。

土地財富近20年來一直是中國最重要的一條財富增長線,未來整個房地產將出現分化趨勢,而價格也可能呈現為波動型的、分化型的趨勢,但是在3年內將達到頂部區域。可這并不排除土地繼續升值、房產繼續升值,這種升值不是指全國范圍的普遍現象,而是一二線城市中價格高的依然高,其他低水平線的城市地價個別會有上漲。如京津冀一體化中涉及到的城市,京津冀一體化帶動的不是北京城區的地產升值,而是河北環北京十三個縣,這些地區通過同城化、網絡化,實現土地升值,并由此形成房產升值,帶動整體平均價格上漲,但幅度不會太大。

3、旅游地產發展的兩大問題及解決途徑

旅游地產發展最大的問題有兩個:一是地產與旅游分離;二是旅游地產與城鎮分離,其中最明顯的是山東乳山一帶的鬼城。旅游地產這些年走了一些彎路,主要原因一是低價拿地建房、高價賣出就能賺錢,因此很少再有開發商費力進行功能和城鎮配套建設;二是投資型購買是市場主要力量,旅游地產陷入被導向的思維,不能對城鎮化有所作為。那么,如何解決鬼城、空城問題?林峰院長認為從旅游地產開發角度要做到“三氣”:聚人氣、提地氣、形成財氣。首先,要基于資源形成吸引力,吸引力是旅游的核心,分為四大類別――觀光吸引力,直接形成感官刺激;休閑吸引力,帶來消費收入;度假吸引力,趨于私人化的生活要求;體驗吸引力,游客能夠參與并互動。除此之外,還需要有餐飲、住宿、休憩養療、學習教育等休閑消費聚集結構,這種多樣化的業態形成聚集,才能留住游客產生持續消費。

4、旅游地產的核心運作模式

林峰院長將旅游地產產品分為休閑商業地產、休閑居住地產(第二居所)、度假居住地產(第三居所)、酒店地產、養老地產、文化創意地產、莊園地產、新農村社區旅游地產八大類型。主要特點表現在旅游與地產相互交叉、以引導生活方式為核心訴求、定位中高端消費群、投資與消費雙重功能、產城一體化五個方面。

旅游地產的核心運作模式,一句話就是引爆市場價值,就是上文提到的“三氣”問題,說來簡單,實施復雜,我們總結了運作旅游地產的五級臺階:資源包裝和前期設計,低價拿地;實施基礎開發,提升項目價值;開發引爆人氣項目,形成價值升值,招商引資;開展一期開發,形成人氣;獨立開發或通過資本合作,將地產與現金流結合。這里面有幾個關鍵:一是如何打造吸引力引爆市場;二是如何形成土地升值;三是如何經營實現銷售與運營之間的互動安排;四是投資商如何從地產商、房產商轉化為區域運營商。這幾個方面目標很明確做起來不容易。

5、休閑小鎮是旅游地產與新型城鎮化結合的典型

旅游業和地產業都在走向綜合開發,旅游和地產的綜合開發與新型城鎮化結合的最典型的模型就是休閑小鎮。綠維創景把很大的力量用在休閑小鎮模型的管理和整合上,我們所謂的休閑小鎮不是政府的建制鎮,而更多的是產業型的結構,是以觀光吸引力為基礎,以休閑為核心形成的多樣化聚集結構,是一種綜合性發展區域。休閑小鎮有三個要素:吸引核構建、休閑聚集中心形成及由此形成的包括地產發展、養生養老產業發展等延伸發展。旅游吸引核、休閑聚集區、居住發展帶、產業延伸環,共同構成了休閑小鎮的大架構。可以說休閑小鎮本身就是景區,有獨特吸引物,其次是消費產業聚集區,再次是新型城鎮化區域。休閑小鎮是由休閑產業聚集形成的城市化的典范,由于居住人口、就業要求、產業發展要求,必然要求城市公共配套完善,促使實現就地城鎮化。休閑小鎮的發展實際體現了地產商綜合化的過程,地產商在新型城鎮化的要求下所開發的地產絕對不簡單的是商業地產、居住地產等,而是復合型地產,單一地產在這種環境下是運作不起來的,必須綜合考慮產業運營、區域規劃、建筑景觀設計、招商等諸多方面,把小鎮打造成一個業態聚集區。

6、旅游地產發展的四大趨勢

土地財富效應仍然是經濟發展的主線,圍繞這條主線形成的主要發展機遇,簡單的說包括“開發綜合化、產城一體化、產品服務化、長短收益配置合理化、金融服務利用靈活化、企業聯合與品牌整合化”。這些都應該成為努力去推進的事,這對單一的投資商向綜合化、互動化、聯合化、群體化發展非常重要。

基于此,旅游地產未來的發展趨勢表現為:在開發模式上,將以內需為引導形成產業與地產深度結合的產城一體化開發;在資源利用上,強調自然,重視保護,擺脫原來的無序開發及破壞性開發;在產品開發上,融合消費體驗講究特色化;在運營上,實現銷售和經營相結合,銷售是地產銷售,經營是持續性收入、現金流結構相結合。

7、旅游地產展望

旅游地產發展很快,2020年以后至少20%以上的家庭具有購置度假類地產的需求,按這個統計,未來旅游地產的空間是巨大的。或者由于資金限制,不足以完全支付購買費用,但是做投資也是可以的,因此未來中國中產階級不一定會大量擁有度假地產,但可能會大量擁有度假物業,可以是可交換的產權模式、付費的會員制等多種模式。而且,隨著中產階級的不斷增加,需求將越來越明確。

除了我們走過的那段空城鬼城彎路之外,未來中國旅游地產的發展必將迎來新發展,其中最重要的一個趨勢就是地產本身將從完全以投資為主轉變為投資與消費相結合,特點是既可以賺錢,又可以自己享用,我們稱之為旅居地產,它是投資、使用雙功能下的旅居生活方式和旅居物業發展的主流模式。怎樣才能真正實現投資和使用的雙重匯報,是旅游地產投融資和商業模式創新中最重要的一點。

8、創意建筑設計

建筑師隨時都在追求創新的東西,標志性觀賞景觀、公共景觀的創新,兩種創意代表不同目標和要求,有的是手法上、有的是外觀上、文化上、功能上,我們分別稱之為主題景觀建筑、文化意境建筑、風貌地貌建筑、異形建筑、旅游功能建筑等等。空間、材質、符號、體驗,這四個方面形成了綠維創景創意建筑分院這十年來一直在研究的主要內容。